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石家庄买房“一根筋” 将被拍倒在沙滩上

2017-08-14 10:43:17 来源: 编辑:

楼市永远存在着两个“一根筋”的思维模式。

第一种“一根筋”:房价太高泡沫严重,楼市一定会崩盘。持有这种一根筋思维,并等待楼市崩盘的人,大多只能眼睁睁地看着房价不断上涨,越来越买不起房。这样的往往是刚需居多,受伤也最深。

第二种“一根筋”:房价永远只涨不跌,啥时买、买啥都稳赚不赔。持有这种一根筋思维,并买在楼市高点的人,大多会在小周期被套住,特别是高杠杆炒房、或买错区域风险较大。这样的往往是投资客居多。

猛哥认为,死多和死空都是不可取的。市场是有周期性的,多和空是动态变化的,抓住周期趋势,逢低吸入是最好的选择。

与其他热点城市调控多次升级仍难摁住房价不同,石家庄一轮相对“宽松”的调控,却足以让楼市直线降温。这侧面印证了,石家庄楼市远不如我们想象般坚挺。从政策面、资金面来看,石家庄市场已经进入调整阶段,房价没有继续上攻的可能性。

从下面的石家庄房价走势图可以看出,石家庄楼市头部已经确认。从周期来看,历史数据显示,调整周期最少15个月,从4月份起计算,将在明年三季度见底;按历史最长调整周期来看,将在2019年一季度见底,房价同比一定会出现负增长。当然,政策面仍是左右调整周期的主要因素。

数据来源:国家统计局

下面猛哥先解答几个网友关注的问题:

Q:什么时候是低吸的最佳时机呢?

A:市场特征为成交极度低迷、楼盘大面积打折促销、政策口风出现松动,这时是低吸良机。首先要观察一线市场的动向。一线城市如果出现异动,那么处于城市群中的核心二线城市就不远了。

Q:市场上房源太少没房可买咋办?

A:这将不会是市场的常态。市场去化速度已大幅放缓,随着新盘上市量的不断放大,供求关系将逐步缓和,而且会阶段性地出现供过于求的现象。从区域来看,未来二环内供应仍将短缺,二环至三环、新三区的供应将比较充足。

Q:什么样的客户将从市场淘到宝?

A:银行额度紧张、放贷周期长将成为常态。房企迫于回款压力,将给全款、高首付客户更多的打折优惠。还有就是手握资金、有足够耐心等到市场发出底部信号进场的,更容易捡到便宜筹码。

Q:楼盘捆绑精装首付太高怎么破?

A:限价标准和实际市场价格相差较大,房企的选择必然是“见招拆招”。但捆绑销售并非没有副作用,首付大幅提高,必然导致“客户池”越来越小,相应销售去化难度越来越大。所以,限价将导致新盘不断降低价格预期。限价周期越长,杀伤力越明显。

目前可以入手项目

现阶段市场调整刚刚开始,距离小周期结束还有较长时间。买房建议主要满足自住需求,资金充裕的选择品牌房企,刚需选择高性价比楼盘,以入市新盘为主要对象,没有合适项目不要急于出手。对纯投资而言,现在并非出手良机,要做好阶段性持有准备。

1、投资客抛盘的项目:特点是首付投入高,受限价放松影响,这样的项目会有40%的备案价格上浮,未来大多不会捆绑销售,适合刚需自住需求。在售项目价格大多已经拉高,建议等待更具性价比的新盘。

5、推特价房促销项目:特点是以推特价房、送车位等手段促销,实质上是变相降价。这样的项目预计后期数量将大量增加,特别是可售货量较大的项目。意向购房者可重点关注,等待出手时机。预计某些项目后期推特价房将是常态手段,存在淘金机会。

谨慎出手项目

1、证件不靠谱项目:特点是没有任何证件、土地需要变性、尚未进行拆迁等项目。不少项目会告诉你“准确”的节点,特别是一些旧改项目,称何时完成拆迁,何时土地收储,何时拿到土地证,何时进场开工等等。这些节点,从实际来看周期是难以预计的。

2、鹿泉、栾城主城区项目:限购后购房需求外溢,项目价格均有不小幅度上调,大多性价比不高,区域利好短期被透支。对于投资而言,这几个区域未来供应量大,二手房价格低于新房且成交量较低,建议以1:2作为与主城区的价差参考,即价格高于1万的谨慎购买,高于1.2万的可以规避。

3、首付分期类项目:特点是购房者先付一成或两成首付,其余首付分期付清。分期手段是羊毛出在羊身上,首付比例实质未变,购房者要考虑清楚自身的实际支付能力。如果价格没有实质性松动仅仅是首付分期,买入意义并不大。

4、进入尾盘期项目:特点是房源量不大,追求高溢价。如果开发商没有新项目开发,资金压力不大的话,则追求在售项目的利润最大化,性价比偏低。

5、价格大幅拉升项目:去年以来价格涨幅较高,同时可售货量也较大的项目。此类项目大多近期成交量低迷。这样的楼盘后期存在较大的调整空间,如果没有实质性的优惠推出不建议购买。

(注:以上建议仅供参考)

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